Un dels temes  més contestats de la nova Llei és el dels requisits per la comercialització, requisits que intentaré explicar-vos dins la gran complexitat d’aquests. En primer lloc, cal remarcar el concepte que la Llei dona al lloguer turístic, dient que: són empreses comercialitzadores d’estades turístiques a habitatges les persones físiques o jurídiques que comercialitzen turísticament la totalitat d’un habitatge residencial, per períodes de curta durada, en condicions d’ús immediat i amb finalitat lucrativa, comercialització que es pot alternar amb l’ús pròpiament d’habitatge que els caracteritza.

Per tant, hem de tenir clar que per  Llei aquestes comercialitzacions són empreses, amb tot el que això suposa. Cal recordar aquí que aquest concepte és el que ja hi havia a la Llei 8/2012. Una comercialització d’un habitatge amb finalitat lucrativa és una activitat empresarial i seran les seves normatives específiques les que determinin les obligacions i les tributacions exigibles. Així, la persona comercialitzadora ha de complir tots els requeriments normatius que exigeixi l’activitat, entre altres: els requeriments que puguin ser exigibles per exercir l’activitat empresarial; els de la legislació laboral, si té personal contractat; i els requeriments de caràcter tributari continguts en la normativa específica.

A part del concepte, convé tenir clar, que per poder realitzar la comercialització d’estades turístiques cal reunir els requisits que marca la Llei. Aquesta normativa precisament vol regular la comercialització de manera que ho puguin fer només aquells que compleixin la llei. Es pretén així,  encaixar la comercialització amb el respecte i protecció de la resta d’interessos, així com eliminar l’oferta il·legal i les Administracions que detectin incompliments tenen més eines legals per prendre les mesures adients. La Llei estableix que:

– Només es pot dur a terme aquesta activitat si es fa a habitatges residencials que tenguin la cèdula d’habitabilitat en vigor o títol anàleg expedit a aquests efectes per l’administració insular competent, ja que es tracta de justificar que es compleixen les condicions d’habitabilitat i aquesta és una exigència urbanística  per tal de poder ocupar qualsevol immoble. Aquests habitatges només poden comercialitzar el nombre màxim de places que permet aquesta cèdula o el títol anàleg.

– No es poden comercialitzar estades turístiques a cap habitatge respecte al qual s’imposi sanció ferma per infracció greu o molt greu de la legalitat urbanística, mentre no es restitueixi aquesta legalitat.

– Els habitatges residencials objecte de comercialització turística han d’acreditar-ne la sostenibilitat mitjançant l’obtenció, prèvia a la comercialització, del certificat energètic corresponent i els que ja tenen l’autorització turística disposen d’un període de tres anys per assolir aquest certificat.

– Per poder presentar una nova declaració responsable (DRIAT), els habitatges han de comptar amb els sistemes de control del consum d’aigua i han d’estar dotats de comptadors individuals pel que fa a altres subministraments energètics vinculats a l’habitatge, com ara electricitat o gas. Es considera que la comercialització ha de ser compatible amb la protecció del medi ambient, la qual cosa, justifica la necessitat d’exigir comptadors individuals ja que aquests afavoreixen l’estalvi.

– També han de complir la normativa de sostenibilitat i accessibilitat aplicable als habitatges, de conformitat amb el que disposi la normativa específica i respectant la normativa relativa a patrimoni. Hem de tenir en compte que es tracta d’habitatges, no d’establiments turístics, per tant aquesta normativa  s’haurà d’aplicar en funció de la data de construcció de cada habitatge o de si ha sigut objecte de reforma integral.  

– No es poden comercialitzar turísticament cap tipus d’habitatge residencial sotmès o que hagi estat sotmès al règim de protecció oficial o preu taxat.

– La persona comercialitzadora ha de trametre a la Direcció General de Policia la informació relativa a l’estada de les persones que s’hi allotgin, de conformitat amb la normativa de seguretat ciutadana. Hi ha la necessitat d’enregistrar i controlar, tant des del punt de vista de la seguretat pública com de les estadístiques i nombre existent de places turístiques, el flux d’entrades i sortides dels visitants allotjats en aquests habitatges.

– Les persones usuàries allotjades han de complir els usos de convivència i d’ordre públic, així com, en els casos de propietat horitzontal, les normes de règim interior de la comunitat de propietaris on l’habitatge està ubicat. La Llei incorpora una eina legal amb l’objectiu de protegir tant els veïns com al propietari de l’habitatge en casos d’alteracions greus de la convivència o d’infracció greu de les normes de règim intern de les comunitats. Aquest ús turístic de l’habitatge ha de poder ser compatible amb l’ús residencial  ja que sinó pot provocar alteracions greus tant pel que fa a la vida quotidiana, com a la salut i la vida laboral dels veïns. A més, es disposa com a deure de l’empresa turística la de vetllar perquè les persones allotjades, n’estiguin informades per escrit i respectin les normes bàsiques de convivència.

– Aquestes empreses han de subscriure una pòlissa d’assegurança que cobreixi la responsabilitat civil pels danys corporals o materials que puguin patir les persones usuàries dels habitatges durant les estades i, així mateix, en el cas d’habitatges sotmesos al règim de propietat horitzontal, que cobreixi els danys que eventualment puguin ocasionar les persones usuàries a la comunitat de propietaris. Així, es distingeix els danys coberts segons els habitatges.

– Els nous habitatges han de tenir l’antiguitat mínima de cinc anys, acreditable mitjançant la declaració d’obra nova o la llicència de primera ocupació, o mitjançant un certificat municipal emès a aquest efecte. Durant aquests període l’ús de l’habitatge ha d’haver estat residencial privat. Aquesta antiguitat es considera necessària per tal d’acreditar una consolidació prèvia i real d’aquest ús residencial. Hem de tenir en compte que els allotjaments turístics s’han d’explotar com a tals i no com habitatges residencials. Per exemple, si posam el cas d’un hotel que vol transformar-se en habitatges, hauria de poder fer la transformació a ús residencial de conformitat amb la normativa urbanística, a més d’estar a una zona apta per la comercialització i tenir una antiguitat en l’ús residencial privat de cinc anys, sense oblidar la necessitat de compliment de la resta de requisits. Aquesta és una exigència de caire urbanístic destinada a que hi hagi una prèvia i real consolidació d’aquest ús residencial privat i evitar activitats especulatives que destinin sòl a la construcció d’aquestes edificacions amb els consegüents encariments o inclús manca d’habitatge.

– No es permet l’inici de noves autoritzacions a habitatges residencial situats en sòl rústic protegit. Això pretén dur a terme una especial protecció en aquest tipus de sòl i evitar que l’assistència contínua de diferents turistes pugui tenir efectes negatius en un sòl que mereix especial protecció. A més, aquesta antiguitat mínima  també evitarà la construcció especulativa.

– Els habitatges en els quals estigui permesa la comercialització i estiguin ubicats a les àrees de prevenció de riscs d’incendis, també han de prendre les mesures previstes a les normes específiques. Cal recordar la necessitat d’aplicar mesures de protecció davant els incendis.

Antoni Sansó

Assessor de Vicepresidència i Conselleria d’Innovació, Recerca i Turisme