Turisme VIII: Lloguer turístic i sostre de places

Convé recordar que estam davant una llei del Parlament de les Illes Balears i no davant un reglament. Dic això, perquè sovint sentim declaracions en contra de la Llei de persones i entitats afirmant la il·legalitat de la Llei 6/2017, que recordem va entrar en vigor el dia 1 d’agost. Un Tribunal pot anul·lar Decrets o articles d’un Decret, però no ho pot fer respecte una llei, sinó que, en tot cas, i si detectés possibles inconstitucionalitats, podria elevar una qüestió d’inconstitucionalitat al Tribunal Constitucional, cosa que de moment no s’ha donat.

Les estades que es comercialitzin turísticament han de consistir en la cessió temporal del dret de gaudi de la totalitat de l’habitatge per períodes de curta durada, entesos com a estades per dies o setmanes, sense que una estada pugui ser superior a un mes i es presumeix que hi ha comercialització si es comercialitzen en condicions d’ús immediat, per períodes de curta durada i no es pot acreditar que la finalitat de la comercialització és diferent a la turística. Cal diferenciar el que és una comercialització d’un arrendament de temporada amb possibilitat d’emparar-se en la LAU, que amb la seva redacció actual, implica gran conflictivitat i col·lisió amb la normativa turística i ens pot suposar un conflicte. Per això, la llei vol aclarir definitivament el que pot emparar-se en la LAU o no i reitera que aquesta exclou les comercialitzacions turístiques, sempre que estiguin regulades en las comunitats autònomes, com succeeix a les Illes Balears.

Les estades turístiques són incompatibles amb la formalització de contractes per habitacions o amb la coincidència en el mateix habitatge de persones usuàries que hagin formalitzat contractes diferents. S’ha de tenir en compte que la Llei estableix una nova modalitat de lloguer turístic a l’habitatge principal i a aquest, excepcionalment es permet la convivència de les persones residents a l’habitatge amb les persones usuàries, sempre que aquest fet s’indiqui clarament en tota la publicitat i el nombre total de persones no superi el nombre de places de la cèdula d’habitabilitat o títol anàleg.

Aquesta nova modalitat només es podrà realitzar quan la comercialització es dugui a terme per part de persones físiques exclusivament a un habitatge de la seva propietat i que sigui el seu habitatge principal, independentment de la seva tipologia unifamiliar o plurifamiliar, per un termini màxim de 60 dies en un període d’un any. Per dur a terme aquesta modalitat s’hauran de complir els mateixos requisits i obligacions establerts a la Llei.

Un del temes més polèmics de la Llei és el del lloguer turístic a habitatges sotmesos al règim de propietat horitzontal. La Llei és clara i diu que no es poden presentar declaracions responsables (DRIAT) si ho impedeixen el títol constitutiu o els estatuts de la comunitat de propietaris, en el sentit que en determinin la no possibilitat d’ús per finalitats diferents a les d’habitatge. També es tracta d’establir un sistema que no faci casi impossible la comercialització dins plurifamiliars com ens demanaven alguns, però que tampoc deixi a la resta de propietaris indefensos i sense capacitat real de decisió, com demanaven altres.

El que diu la Llei és que si el títol constitutiu o els estatuts no impedeixen la comercialització turística, o aquests no existeixen, és necessari, per dur a terme aquesta comercialització, i només a aquests efectes, (no es pretén ni es pot excloure les possibilitats d’actuació què, eventualment, puguin pertocar a les comunitats de propietaris a l’empara d’altres normatives), un acord de la junta de propietaris en el qual la majoria de persones propietàries, que alhora constitueixin la majoria de quotes de propietat, acceptin expressament la possibilitat de comercialització turística dels habitatges i si el títol constitutiu o els estatuts ja admeten expressament la possibilitat de comercialització turística, aquest acord no és necessari, ja que la llei respecte en primer lloc el que puguin determinar els estatuts. El que queda clar és que aquesta llei pretén que es garanteixi en tot moment la voluntat majoritària dels propietaris de la Comunitat, i això, no acaba d’agradar als qui voldrien una liberalització total.

Aquesta norma tracta d’aconseguir un equilibri per tal de possibilitar per primera vegada la comercialització turística dins edificis plurifamiliars a les Illes Balears i ho fa articulant un sistema de majoria adoptada de manera expressa en Junta de propietaris, així, la llei no pretén prohibir la comercialització com abans, sinó dur a terme una regulació, ni tampoc modifica la Llei de Propietat Horitzontal, més bé el que fa és aclarir com aplicar-la. S’ha de tenir en compte que aquesta comercialització és una figura que no es preveu normalment en els estatuts i que, entendre que si aquests no diuen res, la comercialització turística està permesa, suposa a la pràctica deixar indefensos els veïns que no volen que a l’edifici es realitzi la comercialització turística, ja que la modificació dels estatuts exigeix unanimitat i que un sol vot en contra pugui impedir la comercialització tampoc es considera adequat.

És cert que l’article 33 de la Constitució reconeix, en la secció dels drets i deures de la ciutadania, el dret a la propietat privada, la qual cosa es podria considerar que concedeix el dret a qualsevol ús de l’immoble, però també és cert que el dret a la propietat privada neix delimitat per la seva funció social. Per això, no tan sols diferents configuracions legals que tenguin a veure amb l’urbanisme, l’ordenació del territori, el medi ambient, etc., poden limitar el dret de propietat, sinó que també les relacions de veïnatge poden limitar-lo, ateses raons diverses. Aquestes raons poden afectar fins i tot drets constitucionals fonamentals, com són el dret a la intimitat personal i familiar o els dret a la seguretat dels residents habituals. En aquest sentit, s’ha de tenir en compte que les persones usuàries d’estades turístiques aniran canviant cada pocs dies o setmanes, que tindran accés a zones comunes i en faran ús i que els seus usos i la dinàmica horària podrien no coincidir amb els dels residents habituals.

Atesos aquests efectes directes sobre el veïnat resident, s’imposa la necessitat que els poders públics procurin, no només intentar reforçar el deure de vigilància o control dels comercialitzadors respecte de la clientela i impedir que es produeixin molèsties, sinó vetllar perquè la resta de membres de la comunitat de propietaris puguin tenir una potestat efectiva de decisió respecte de la possibilitat d’admetre o no la comercialització turística d’un o de diversos habitatges pertanyents a la comunitat, cosa que els pot afectar directament.

La base competencial per dur a terme les determinacions de la Llei, segon el nostre Estatut d’Autonomia, són, d’una banda, la competència exclusiva en turisme i per altre la competència exclusiva pel desenvolupament del dret civil propi, sempre que no invadeixin determinats aspectes que la Constitució reserva a l’Estat, la qual cosa es respecte. No obstant això, molts dels requisits que recull el text de la Llei són d’aplicació supletòria a la regulació que puguin fer-ne les administracions amb competència en ordenació turística, atès que en la mateixa llei ja es preveu que determinats aspectes s’hauran de fitxar reglamentàriament i que l’establert a la llei només s’aplicarà en defecte de reglament. Hem de pensar que la competència turística segons el nostre Estatut està repartida bàsicament entre el Govern i els Consells insulars.

Pel que fa als habitatges objecte de comercialització turística, l’administració turística pot acordar-ne la baixa definitiva si hi ha un cessament de la comercialització durant tres anys consecutius. Pel que fa als habitatges sotmesos al règim de propietat horitzontal, la presentació de la DRIAT, que en principi acredita que el titular compleix tots els requisits per iniciar l’activitat i que no se li pot carregar amb exigències d’aportacions documentals que desvirtuïn la seva naturalesa, només habilita l’exercici d’aquesta per cinc anys. Passat aquest termini, es pot continuar amb la comercialització turística només si es continuen complint tots els requisits determinats legalment, inclús que la zona continuï essent apta, per períodes prorrogables del mateix termini. Es considera que les peculiaritats d’aquests edificis, valorant sobre tot la seva major densitat poblacional per solar, justifiquen el tractament diferenciat respecte la resta.

En cas que es compleixi el termini i no s’hagi produït la pròrroga o que l’habitatge ja no compleixi els requeriments normatius establerts en aquell moment, inclosos els urbanístics, ha de cessar l’activitat de comercialització i l’habitatge ha de passar a situació de baixa definitiva i les places han de retornar de manera automàtica als organismes gestors de places o a l’administració turística. Aquesta mateixa previsió serà d’aplicació als habitatges comercialitzats amb la modalitat de lloguer de l’habitatge principal.

En tots els casos, la baixa definitiva implica la revocació de les autoritzacions turístiques de l’establiment o habitatge o la pèrdua d’efectes de la DRIAT i la cancel·lació de la inscripció en els registres turístics.

Antoni Sansó
Assessor de Vicepresidència i Conselleria d’Innovació, Recerca i Turisme.

Deixa un comentari

Aquest lloc utilitza Akismet per reduir el correu brossa. Aprendre com la informació del vostre comentari és processada