Turisme (IX)

Lloguer turístic i sostre de places

La Llei diu que els plans d’intervenció en àmbits turístics (PIAT) o els plans territorials insulars (PTI) poden establir la densitat global màxima de població, delimitar zones i àmbits turístics i de protecció, fitxar-ne la grandària i les característiques, així com establir paràmetres mínims o màxims de superfície, volumetria, edificabilitat i equipaments. També poden delimitar les zones turístiques saturades o madures.

Els PIAT o els PTI poden determinar també el límit màxim per illa de places turístiques a allotjaments turístics i a habitatges residencials, en funció dels recursos insulars existents, les infraestructures, les densitats de població i altres paràmetres rellevants del seu àmbit. En aquest supòsit, les borses de places s’han d’adaptar a aquesta xifra. Fins que no es determini aquesta xifra o si no es considera necessari determinar-la, el sostre màxim de places per illa ha de ser el determinat per les existents legalment més les que integrin les borses gestionades pels organismes gestors de places turístiques o les administracions turístiques insulars.

Els PIAT o els PTI poden determinar l’existència de dues borses de places: una relativa a allotjaments turístics i l’altra relativa a estades turístiques a habitatges residencials. Des d’aquest moment les borses que hi ha s’han de distribuir en el sentit indicat i en cap cas no es poden emprar places adquirides de les borses de places amb destinació a allotjaments turístics per habitatges objecte d’estades turístiques, i viceversa. Ara existeix només una borsa de places comuna tant per als allotjaments turístics com per les estades turístiques en habitatges residencials.

És important observar que a partir de l’entrada en vigor de la Llei, 1 d’agost de 2017, per presentar una declaració responsable d’inici d’activitat turística (DRIAT) o per ampliació, referida tant a un establiment d’allotjament turístic com a un habitatge residencial que es comercialitzi turísticament, per inscriure les places, aquestes estan condicionades a aportar el mateix nombre de places, obtingudes d’altres allotjaments turístics o d’altres habitatges objecte de comercialització turística, que es donin de baixa definitiva i que les haguessin adquirit en el seu moment de manera onerosa, la qual cosa s’ha d’acreditar per qualsevol mitjà admissible en dret, o bé obtingudes de les borses de places gestionades pels organismes gestors o les administracions turístiques, en la mesura de la disponibilitat.

Pel que fa a la comercialització d’estades turístiques a habitatges sotmesos al règim de propietat horitzontal i als de les tipologies que s’hagin determinat reglamentàriament, les places necessàries han de ser adquirides als organismes gestors de places o a l’administració turística de cada illa, en la mesura de la disponibilitat i de manera provisional per un termini de cinc anys, prorrogables en els termes establerts a la Llei. Aquesta mateix previsió serà d’aplicació als habitatges comercialitzats amb la modalitat de lloguer de l’habitatge principal.

El preu de les places corresponents als habitatges pot ser diferent del de les places turístiques corresponents a allotjaments turístics. Així mateix, respecte dels primers, s’ha de diferenciar també entre les places objecte de transmissió permanent i les places objecte de transmissió provisional per als habitatges subjectes al règim de propietat horitzontal. També s’establirà un preu diferenciat i inferior per a les places comercialitzades amb la modalitat de lloguer de l’habitatge principal. Així mateix, per a les places corresponents a habitatges es podrà establir un preu major i progressiu per a les places corresponents al segon i successiu habitatge comercialitzat per una mateixa empresa.

A Mallorca, existeix des de l’abril de 2009 el Consorci per a la Millora de les Infraestructures Turístiques i per al Foment de la Desestacionalització de l’Oferta Turística. L’objecte d’aquest Consorci és, entre altres, la gestió de la borsa de places i els seus ingressos que s’han de destinar en exclusiva sempre en l’àmbit territorial de l’illa de Mallorca a:
⁃ Rehabilitar zones turístiques mitjançant operacions d’esponjament.
⁃ Incentivar la reconversió d’establiments obsolets en projectes socials, culturals, educatius o lúdics i esportius.
⁃ Fomentar de manera directa i indirecta qualsevol activitat que assoli la competitivitat , la diversificació i la desestacionalització de l’oferta turística.
⁃ Desenvolupar projectes per incrementar la qualitat de l’oferta turística.
⁃ Impulsar projectes d’investigació científica, desenvolupament i innovació tecnològica (R+D+I) que tenguin relació amb l’àmbit turístic.
⁃ Dur a terme qualssevol altre activitat amb els objectius de millorar la qualitat de les infraestructures turístiques, la competitivitat d’aquestes, diversificar i desestacionalitzar l’oferta i consolidar la posició lideratge en matèria turística.

Segons la Llei, les administracions competents en matèria d’ordenació turística de cada illa han de posar a disposició de l’organisme gestor, en caràcter gratuït i de manera periòdica:
a) Les places corresponents a establiments o habitatges residencials objecte de comercialització turística donades de baixa definitiva per les persones titulars voluntàriament i no transmeses a un tercer.
b) Les places corresponents a establiments turístics o habitatges residencials donades de baixa definitiva d’ofici per l’administració competent.
c) Les places corresponents a establiments turístics o a habitatges donades de baixa definitiva i no utilitzades en la totalitat per les persones interessades que presentin DRIAT corresponent a un establiment turístic o a un habitatge.
d) Les places adquirides a particulars, si les administracions turístiques o els organismes gestors decideixen adquirir-les exercint el dret de tempteig o retracte, de conformitat amb la Llei.
i)
No s’han d’integrar en les borses de places, les corresponents a allotjaments turístics o habitatges comercialitzats turísticament que, a l’empara del Decret 9/1998, de la Llei 2/1999, de la Llei 2/2005 o de la Llei 8/2012, no hagin hagut d’aportar places en el moment de l’obertura. Que vol dir això?
Totes les places que es varen obrir amb les excepcions d’haver d’aportar places per obrir, una vegada es donin de baixa definitiva, desapareixen, no van a borsa. Això és el decreixement de places previst a la Llei i que vol dir que a partir de l’1 d’agost no és possible créixer una plaça més i que només és possible decréixer.

Per posar un exemple clar d’aquest decreixement hem de dir que pràcticament tots els habitatges autoritzats a dia 31 de juliol, uns 14.000 amb unes 90.000 places, només a Mallorca, si es donen de baixa, les seves places no aniran a borsa i decreixerem. Aquest fet, estam parlant que a la llarga podem decréixer més de 100.000 places, no s’ha volgut entendre, ni s’ha volgut reconèixer i donar-li la importància que te. Però el Govern, sense fer la demagògia que han fet altres fa una aposta clara per la sostenibilitat real del Turisme a les nostres illes amb una normativa valenta i possible, que per primera vegada contempla un decreixement de places.

Per raons imperioses d’interès general relacionades amb objectius de política social es podran establir reglamentàriament limitacions al nombre d’autoritzacions de comercialització d’estades turístiques a habitatges d’un mateix propietari. Mentre aquestes no s’estableixin no es poden presentar DRIAT a habitatges, quan el propietari de l’habitatge ho sigui també de tres o més habitatges ja comercialitzats turísticament.

Els expedients relatius a habitatges turístics que el dia 1 d’agost de 2017, ja estaven en tramitació s’han de regir per la normativa vigent en el moment de la presentació de la sol·licitud i els que ja exerceixin la seva activitat de manera legal, no es veuen afectats per les zonificacions.

Sobre aquestes zonificacions, cal dir que transcorregut el termini de dotze mesos sense que s’hagi materialitzat aquesta declaració de zones aptes per a la comercialització d’estades turístiques a habitatges d’ús residencial, es podran presenta les DRIAT només per a habitatges unifamiliars aïllats, habitatges unifamiliars entre mitgeres o habitatges unifamiliars aparellats.

Antoni Sansó
Assessor de Vicepresidència i Conselleria d’Innovació, Recerca i Turisme

Deixa un comentari