Fa algunes setmanes, el 4 de juny (Llei 4/2013), es va aprovar una modificació de la llei de lloguers urbans amb la intenció de flexibilitzar el seu règim i fer-lo més atractiu pel propietari que dubta entre treure o no a lloguer un pis o casa. No em deixa de sorprendre que, malgrat ser una mesura que afecta directament gran part de la població, han estat pocs els mitjans que han informat d’aquesta mesura. Per això crec convenient repassar aquí els aspectes més rellevants, des d’un punt de vista pràctic, d’aquesta reforma deixant oberta la porta a dubtes o consultes que es puguin fer, via comentari o via mail (si els editors ho permeten) per mirar de resoldre’ls. Així, aquest escrit no és res més que un esquema bàsic i informatiu d’aquestes modificacions, al meu parer, més destacables, seguida, en cada una d’elles, d’una comparativa de la situació anterior, i d’una explicació, la més planera que sabré fer, de com queda la situació tractada.

Destacaré vuit punts independents un de l’altre per facilitar la consulta i, per si algun d’ells és de difícil comprensió, es pugui passar al següent sense més problemes. Però el primer que he de destacar és que aquesta normativa només s’aplica a vivenda urbana habitual, i pels contractes celebrats a partir de dia sis de juny de 2013. Queden exclosos, per exemple, el lloguer de terrenys rústics (llevat que es tracti d’una casa a foravila i el seu destí no sigui primordialment agrari) o els lloguers de vacances o estiueig.

1. DURACIÓ DEL CONTRACTE: La durada mínima del lloguer serà de TRES anys. Fins ara era de cinc. Això vol dir que, encara que s’hagi acordat un lloguer per temps inferior, el llogater té dret a allargar-lo fins a tres anys. En canvi el propietari no el podrà allargar, sempre que el llogater l’avisi, amb 30 dies d’antelació a la finalització prevista.
2. RECUPERACIÓ DE LA VIVENDA PER PART DEL PROPIETARI: La regla anterior de durada mínima de tres anys presenta una excepció, i és que el propietari, una vegada passat el PRIMER any de lloguer, pot recuperar la vivenda sempre que sigui per destinar-la a habitatge habitual per a ell mateix, pares, fills o cònjuge en cas de crisi matrimonial. Aquesta circumstància s’haurà de comunicar al llogater amb dos mesos d’antelació. La modificació en aquest punt rau en què, abans, la previsió de recuperar l’habitatge s’havia de fer en el mateix contracte, la qual cosa feia difícil sabre quines serien les necessitats del propietari en el termini de cinc anys que abans durava el lloguer.
3. PRÒRROGA DEL CONTRACTE: Una vegada acabat el termini obligatori del contracte (ara, tres anys), si cap de les parts comunica a l’altra amb 30 dies d’antelació que no vol renovar el contracte, aquest quedarà prorrogat UN ALTRE ANY. Abans la pròrroga era de tres anys.
4. RESOLUCIÓ DEL LLOGUER EN CAS D’EXECUCIÓ HIPOTECÀRIA: la modificació és especialment cruel pel llogater. Em refereixo al cas concret que es llogui una vivenda hipotecada (no a l’inrevés, que s’hipotequi una vivenda llogada, sempre que el lloguer estigui inscrit en el Registre de la Propietat, perquè en aquest cas el llogater està perfectament protegit), i que el llogater pagui el seu lloguer, però que el propietari no pagui la hipoteca. El banc podrà instar l’execució hipotecària. En aquest cas no incidiria la moratòria actual de desnonaments ja que aquesta es preveu només pel cas que la vivenda hipotecada sigui habitatge habitual del deutor. Així, el llogater que paga el seu deute del lloguer, a un propietari que no paga el seu deute hipotecari, queda sempre desprotegit; però, això sí, si el lloguer està inscrit en el Registre el llogater serà puntualment notificat de tot el procés, i fins i tot podria pagar el deute del propietari al banc, i quedar subrogat com a nou creditor del propietari i així compensar el seu deute de lloguer. En cas d’execució hipotecària, el llogater sempre tendrà dret a ser indemnitzat per part del propietari. La llei anterior protegia al llogater, en tot cas, durant el termini obligatori de duració del lloguer, que abans era de cinc anys.
5. COMPRA DE VIVENDA LLOGADA: Abans d’aquesta reforma, qui comprava una vivenda i resultava que estava llogada (fins i tot si el lloguer no estava inscrit en el Registre de la Propietat) havia de suportar el lloguer durant el termini obligatori de cinc anys. Ara, de forma molt més ajustada i per evitar sorpreses al comprador, només s’haurà de suportar el lloguer si aquest està inscrit en el Registre (el comprador d’aquesta manera té al seu abast la possibilitat de conèixer la situació jurídica de la vivenda). El llogater, per la seva part i en aquest cas, haurà tingut al seu abast la protecció que ofereix el Registre, i si no ha inscrit el seu dret haurà de suportar les conseqüències derivades de la venta.
6. DRET DE TANTEIG I DE RETRACTE: Es pot pactar la renuncia d’aquests drets en tot moment però, així i tot, s’haurà de comunicar al llogater la intenció de venda amb 30 dies d’antelació. Abans només s’admetia la renúncia a partir del cinquè any de lloguer.
7. RESOLUCIÓ PER FALTA DE PAGAMENT: Es preveu una novedosa via per obtenir la resolució del contracte per falta de pagament del lloguer amb un simple requeriment notarial o judicial perquè el llogater pagui, si aquest no contesta en deu dies, o contesta acceptant la resolució. Els requisits per acudir a aquesta via són dos: i) que el contracte de lloguer hagi previst la resolució del lloguer per falta de pagament amb restitució immediata de la vivenda;  ii) que el contracte estigui inscrit en el Registre de la Propietat, incloent sempre aquesta condició de resolució.
8. REGISTRE DE SENTÈNCIES FERMES PER FALTA DE PAGAMENT. Es crea aquest nou Registre perquè els propietaris puguin conèixer si qui vol llogar la vivenda, té sentències (o laudes arbitrals) en contra per falta de pagament de lloguers anteriors. Les persones incloses en aquest Registre poden cancel·lar la seva inscripció una vegada pagat el deute, però en tot cas es cancel·laran una vegada passat sis anys.

Si algú té interès en conèixer la reforma de primera mà, http://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2013-5941, i si algú vol consultar el text íntegre de la llei de lloguers urbans, amb la reforma ja incorporada, http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l29-1994.html

Per últim també crec oportú mencionar que, des del passat 1 de juny (RD 235/2013 de 5 d’abril), qualsevol edifici o part del mateix que sigui objecte de lloguer (sempre que el seu ús sigui superior a quatre mesos en el còmput anual total) o venda, haurà de disposar d’un certificat d’eficiència energètica (i també quan es tracti de noves construccions). Serà suficient la seva exhibició pel llogater, i l’entrega al comprador. Aquest certificat permet utilitzar una etiqueta d’eficiència energètica que s’ha d‘incloure en qualsevol oferta o publicitat de venda o lloguer.

Els edificis públics hauran de comptar també amb aquest certificat, i exhibir l’etiqueta d’eficiència energètica a la seva façana des de l’u de juny passat si la seva superfície útil total és superior a 500 m², i des del 9 de juliol de 2015 si és superior a 250m².

Aquesta normativa la podeu consultar en el següent enllaç http://www.boe.es/boe/dias/2013/04/13/pdfs/BOE-A-2013-3904.pdf